登記に関するFAQ
Q 不動産の登記の種類にはどのようなものがありますか?
A
(1)所有権保存の登記 (2)所有権移転の登記
(3)所有権の登記名義人=所有者の住所氏名などの表示変更 (4)所有権移転の仮登記
(5)抵当権設定の登記 (6)根抵当権設定の登記
(7)抵当権、根抵当権の変更の登記 (8)抵当権、根抵当権の抹消の登記 など

Q 不動産登記とは何の為に行われるのですか?
A 所有権や抵当権の目的となる不動産の現状を物理的に表示して、
その不動産にどのような権利が関係しているのかを明らかにするために行われています。
そしてそれを明かにすることによって、不動産の取引が安全に行われるようにと考えられています。

Q 表示登記とは?
A 不動産の物理的現況を表す登記申請をすることを表示登記や表題登記といいます。
又は、土地、建物登記簿(登記事項証明書)の不動産の物理的現況を表す部分を表示登記や表題登記といいます。

例:
土地登記簿(登記事項証明書)の場合・・所在、地番、地目、地籍を表す部分。
建物の登記簿の場合・・・所在、家屋番号、種類、構造、床面積を表す部分。
表示登記の申請を業として行うのが、土地家屋調査士という資格者です。

Q 保存登記とは?
A 所有権保存登記とは、最初の所有権に関する登記です。
建物を新築すると、まず表示(表題)登記をします。そして、誰が所有者であるかの登記をします。
この最初にする所有権の登記を所有権保存登記といいます。


Q 所有権移転登記とは?
A 所有権移転登記とは、所有者の変更=交代の登記です。
AさんからBさんへというような変動を表す登記です。
所有者Aさんの名前が変わったり、住所が変更になったりした場合は、所有権登記名義人の変更登記と
いい所有権移転登記ではありません。
そして、所有権移転登記で注意が必要なのは、どのような原因で所有権が移転したのかということです。
最も一般的な原因は売買ですが、他に贈与、遺贈、相続、時効取得などがあります。
これは税金に関係しますので注意が必要です。


Q 抵当権設定登記とは?
A 抵当権設定登記とは、不動産を債務の担保に提供したことを表示する登記です。
例えば、Aさんが、B銀行から年3%の利息で1000万円借入をしたとしましょう。
B銀行は、貸付金を確実に回収するために、担保を要求します。その代表的なものが、連帯保証人であり、抵当権です。
連帯保証人は、Aさんの代わりに返済してもらうための人であり、抵当権は、Aさんの返済が不可能になったとき、
競売という手続をとおして売却し、その売却代金から優先的に弁済してもらう権利です(民法第369条)。
その抵当権を担保に提供した不動産に付ける登記が抵当権設定登記で、競売をするための最初の手続といえます。
不動産の価値が高ければ、複数の抵当権が設定されることがあります。制限はありません。
しかし、優先順位は抵当権設定の順序によりますから、後順位になれば抵当権は設定しているのに全額回収できないこともあります。


Q 登記申請の手順について(現金、住宅ローン)
A
1 現金の場合
(1)売買契約
(2)代金支払
(3)所有権保存登記
2 住宅ローンの場合
(1)売買契約
(2)金融機関へ住宅ローンの申込み
(3)金融機関の融資の承認
(4)(a)所有権保存登記
    (b)抵当権設定登記
    (c)住宅ローンの融資実行

新築マンションの売買の時、現金購入の場合は、代金支払を確認し、同日か数日後に所有権保存登記を申請します。
住宅ローンで購入の場合は、住宅ローンの融資実行日に、所有権保存登記と住宅ローンの抵当権設定登記を先に申請します。
そして、登記申請の受領証を法務局から発行してもらい、その受領証を金融機関へFAXして、確認ができたら融資が実行され
代金が支払われます。


Q 登記費用にはどのようなものが含まれますか?
A 新築マンションを住宅ローンで購入した場合には、
(1)表示登記 (2)所有権保存登記 (3)抵当権設定登記 の3つの登記が必要です。
(1)には土地家屋調査士の報酬と若干の謄本代(2)と(3)には、登録免許税と司法書士の報酬と若干の謄本代等が含まれます。


Q 登録免許税とは?
A 登録免許税とは、その名のとおり税金です。
不動産について、所有権保存登記や抵当権設定登記を申請する際に、その権利を登記簿に記載してもらうために国に支払う手数料です。
登記申請の際に、申請書に収入印紙を貼ることで支払います。
「印紙代」などと言われますが、実質は国の税金です。

・土地の売買による所有権移転登記 不動産の価額の2%
・建物の売買による所有権移転登記
不動産の価額の2%
 (ただし、個人で自己の居住用の場合
不動産の価額の0.3%)
・建物の所有権保存登記
不動産の価額の0.4%
 (ただし、個人で自己の居住用の場合
不動産の価額の0.15%)
・抵当権設定登記 債権金額の0.4%
 (ただし、個人で自己の居住用の場合
債権金額の0.1%)

※軽減税率の適用を受けるには、床面積が50m2以上であることや、
 新築又は取得後1年以内の登記であること等、一定の要件を満たす必要があります。

※税率は平成24年4月1日現在の税率です。


Q 登記に必要な添付書類は?
A 新築マンションの販売時 買主さんの場合
(1)所有権保存登記
  (a)住民票
  (b)所有権保存登記の委任状
  ※共有名義であれば共有者全員の分が必要です。
  (c)専用住宅証明書

(2)住宅ローンの抵当権設定登記 専用住宅証明使用(マンションの住所)
  (a)新住所の印鑑証明書
  (b)抵当権設定の委任状
     ※この(a)は金融機関へ提出し、通数も金融機関で様々です。
      (b)は、金融機関の所定の委任状に署名し実印を押印します。
      共有名義であれば共有者全員の分が必要です。
  (c)専用住宅証明書


Q 専用住宅証明書とは?
A 専用住宅証明書とは、住宅用家屋証明とも言いますが、登録免許税を減額するための証明書で、個人で自己の居住用のために
建物を新築したり購入した場合に取得できます。
建物の所在地の市町村役場で取得します。
※下記の床面積は登記簿上の面積
(1)床面積50m2以上
(2)中古住宅の場合
 鉄筋コンクリート造等耐火構造は新築後25年以内
 木造、軽量鉄骨造等は新築後20年以内
(3)自己の居住用住宅の用に供していること


Q 専用住宅証明書を使用する場合としない場合の登記料の違いについて
A これは自己の居住用住宅として購入したかどうかの違いです。
登録免許税に大きな違いが出てきます。
床面積75m2の 新築マンション、売買価格2,500万円、住宅ローンが2,000万円で購入としましょう。
建物の固定資産価格が800万円、敷地権の価格が300万円だとすると

(1)所有権保存登記
(a)専用住宅証明書あり
   建 物 800万円×0.15%=12,000円
   敷地権 300万円×2%=60,000円 小計 72,000円
(b)専用住宅証明書なし
   建 物 800万円×0.4%=32,000円
   敷地権 300万円×2%=60,000円 小計 92,000円

(2)抵当権設定2,000万円
(a)専用住宅証明書あり
   2,000万円×0.1%=20,000円
(b)専用住宅証明書なし
   2,000万円×0.4%=80,000円

(3)合計
(a)専用住宅証明書あり
   72,000円+20,000円=92,000円
(b)専用住宅証明書なし
   92,000円+80,000円=172,000円

専用住宅証明の取得実費と手数料が少しかかりますが、結構大きな差額です。
※自己の居住用として購入するが、すぐに引越しできないという方も要件を満たせば専用住宅証明書を取得できる場合があります。


Q 登記識別情報通知とは?
A 登記識別情報通知とは、登記識別情報と言ったりもしますが、平成17年3月7日から施行されている現不動産登記法で新しくできた制度です。
以前の権利証書(登記済証)に該当するものです。新しく不動産の所有権等を取得する場合に発行されます。
その所有権を証する書面の1つです。

(1)登記識別情報通知の意義
登記識別情報通知は、不動産の所有権を証明する書面の1つです。
後にその不動産を売却したり、銀行借入れの際の抵当権設定のときに提出します。

(2)登記識別情報の実質的な内容
登記識別情報は登記が完了すると紙に印字して発行されますが、その紙自体が登記識別情報の内容ではありません。
発行された紙の下部に目隠しシールが貼ってあり、そのシールの下に12桁の数字とアルファベットが印字されています。
その12桁の数字とアルファベットが登記識別情報の真の内容です。
即ち、不動産の所有者であることを示す暗証番号みたいなものです。

例)例

注意が必要なのは、真の内容が“暗証番号”ですから、コピーでもメモでも12桁の数字とアルファベットが正しければ、登記申請が可能です。
コピーでもメモでも構わないということは、1度コピーされると、登記識別情報を知り得る人間が際限なく広がる可能性があるということです。
そのような理由で、司法書士は、シールをはがさずに保管することを勧めています。

登記識別情報は、どのような理由があろうとも再発行されません。
登記識別情報通知は、建物を新築し所有権保存登記をした、不動産を取得したので所有権移転登記をしたという場合、

即ち、新に登記簿に名義人として登記されたときに発行されます。
例えば、既にマンションを所有し登記しているがこの度転勤で住所が変わったので住所変更の登記をしたという様な場合は、
新に登記名義人となったのではありませんから登記識別情報通知は発行されません。
そして登記識別情報通知は、不動産ごと、所有者ごとに発行されます。
例1 相続で土地を10筆取得した … 10通の登記識別情報通知が発行
例2 兄弟4人共有で相続し土地を10筆取得した
   … それぞれの人に10通ずつ発行、合計40通発行


Q 共有名義について
A 不動産の所有者が一人ではなく、複数の場合を共有と言い、一人だけの場合を「単独所有」や「単有」と言ったりします。
共有で登記する場合、共有名義で登記するなどと言います。共有名義の場合は、必ずその持分割合を登記しなければいけません。
「持分2分の1 A、持分4分 の1 B、持分4分の1 C」というようになります。
夫婦や親子で不動産を購入するとき共有名義で登記します。他には、公道に直接通じない土地の場合、引き込み道路を何軒かで共有するというようなこともあります。
共有名義で注意が必要なのは、持分に該当するだけの資金を出しているのかということです。



※この度のQ&Aについては、司法書士の寺﨑先生にご協力いただいております。
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